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家賃収入の確定申告

不動産所得とは

不動産所得とは、特定の不動産を所有しており、その不動産から得られた利益そのものを指しており、売却によって得た利益や、賃貸による運用で生じた利益もその所得として見なされます。

なお不動産と定義されるものは、土地及びその定着物は不動産であり、定着物とは簡単に移動できない建物などが、該当するものです。ただし、この定義上から船や飛行機は動産と見る事ができますが、例外も存在しており、民法上は抵当権の対象は不動産及びこれに準じる権利と見なされています。

したがって、船舶は商法で、そして飛行機は航空機抵当法の規定によって抵当権の対象となりうるものとして、登記の対象である不動産に近い扱いがされていますのでこれらも不動産と見なされています。これ以外のものや、無記名債権などは一般の動産とみなされています。

これらの不動産から、何らかの収益を得た場合に総収入金額から、必要経費を差し引いた額が不動産所得と見なされる事になります。総収入金額は、たとえ入居者が家賃の滞納を行っていたとしても、契約条項に盛り込まれた通りに遂行しなければなりませんので、未収家賃を含む事になります。

家とお金

家賃収入と確定申告

この家賃収入を確定申告する際に、経費として差し引く事のできるものには、必要経費と前年度までに投資などによって出た損益を相殺して行く事も可能になります。必要経費とされるものには、固定資産税があり租税公課という形になりますが、マンションや戸建てに所有者が住んでおり、数か月間借りさせるなどの場合は、これを含むことは出来ませんので注意してください。

また、アパートの一室が自宅などの場合にも、全ての固定資産税を差し引く事が出来ないという事もおわかりでしょう。ただし、共有部分の光熱費や、共有場所にかかってくる雑費なども、必要経費として計上できます。

減価償却は、購入から年月が経つことでそれが老朽化し、価値が減少する事を見計らって差し引いて行くもので、木造アパートなどであれば22年、マンションなどの鉄筋コンクリートであれば47年などと、耐用年数が決められていますので、定額法によって計算を行います。

中古物件という場合もありますので、いずれも専門家に尋ねておくと良いでしょう。確定申告は青色申告が得で、65万円までの青色申告特別控除が受けられます。また申告に際して複式簿記による記帳が必要になりますが、家賃収入がわかるような個別の通帳で構いません。

PCとメモ

確定申告の白色と青色申告

家賃収入を得ている場合には、確定申告は青色申告が得で、65万円までの青色申告特別控除が受けられますが、気を付けてもらわなければならない事もあります。それは、確定申告する本人が、配偶者や親族だった場合で、この場合通常の配偶者控除や扶養控除の対象外になるため、103万円以下の給与とした場合であっても、この所得控除の適用が無くなる事となります。

配偶者控除や扶養控除の対象である、配偶者や身内の収入にする場合は、それぞれのメリットを加味して白色にするかの判断を行いましょう。青色事業専従者給与を活用した場合には、メリットとして労務の実態に即した専従者給与の支給額だけ、所得の圧縮が可能ですが103万円を超えてしまうと、配偶者自身への税負担が生じる可能性があります。

また、配偶者控除を活用する場合のメリットは、配偶者自身への税負担を心配する必要はありませんが、所得控除が38万円増加するだけで、大規模な節税には不向きと言えるでしょう。

ただし、平成30年より配偶者控除が現在の合計所得金額38万円以下から合計所得金額85万円以下に、大きく引き上げられる予定で、パートやアルバイトの年間収入で比較してみると103万円以下から150万円以下に引き上げられ利予定になっています。

主婦

確定申告における注意点

不動産収入における収益には、毎月の賃料や地代の他にも、更新料や礼金なども含まなければなりません。敷金の扱いについてですが、返還しないことが確定したものも収入に計上することになります。

また勘違いの元になるのが、手元に残るお金と不動産所得は違う、という事を頭に入れておく必要があります。不動産所得というものは、不動産収益から必要経費を差し引いた額の事です。この必要経費として認められているものには、管理費などの経費と減価償却費、維持費やマイホームローンなどの返済の利息部分という事になっています。

とくに減価償却費は、需要な削除ポイントとなってきますので、あらかじめきちんと把握しておく必要があります。その為にも前もってキャッシュフローの計算を行っておくと、計画的に円滑な不動産経営を行なっていく事ができますので、ぜひこのキャッシュフローの計算は行っておく必要があります。

家賃収入の確定申告は、所有者本人がほかの会社などに勤務していても、その会社の経理が計算してくれるものではありません。つまり、不動産収入の場合は自分で申告しなければなりませんので、その時に慌てない為にも準備しておく必要があるのです。

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