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中古マンションの経営

中古マンション購入のメリット

不動産投資すなわち収益物件の経営を始めるに際しては、既存の自己所有の不動産を活用する、土地を確保から新たな物件を建設する、そして中古マンションを1棟単位で購入するなど、幾つかの選択肢が存在します。

このうち中古マンション購入のメリットとしては、新たに収益物件を新築するのと比較して、初期投資費用の抑制が可能、既に入居者が確保されており、家賃その他これまでの状況をヒントに、自身の投資計画を立てやすいなどが挙げられます。

また節税対策として、法人化からのスタートの利点も見過ごせません。日本では個人には累進課税すなわち所得が大きくなるに連れ、税率がアップする計算式が採用されていますが、法人の場合は基本税率も低く設定されている上に、さまざまな手法を用いる事で、合法的な節税対策が可能な環境となっています。

中古マンション経営を具体的に視野に入れるに際しては、まずは綿密な事業計画の構築作業からのスタートが不可欠です。

空とマンション

不動産投資の着眼点

不動産投資向けの中古マンションは「収益物件」が用いられ、一棟単位で売りに出されており、投資家が希望の物件を購入する事でオーナーが交代する流れとなります。

ただし建物の管理を委託している業者との契約の引継ぎは基本的に見られず、新たに必要と判断される専門業者の手配が必要となります。こうした管理維持に必要な経費も家賃収入からの捻出が求められ、金銭の流れに関しては特に慎重なシミュレーション作業が欠かせません。

何より見落としてはならないのが、収益物件が売却される以上、居住者の定着率の低さから十分な収益が発生しなかった、何らかのリスク回避目的で手放される経緯を辿っていたなど、その物件が売りに出されている理由の把握です。

現実問題として難しい部分もありますが、自らも積極的に現地に足を運び、周辺状況を含めての調査など、自らが先行投資するに十分値する物件か否か、厳しい視点で冷静に見極める姿勢が求められます。

周辺

自身のライフプランの再確認を

中古マンションの経営は、スタートから数年そして数十年単位の中長期的な事業計画に基づく実践が不可欠です。ここでポイントとなるのがご自身の年齢や相続発生が避けられぬ親族構成など、近未来どのタイミングでどのような状況となるのかの正確な推察です。

特に経年劣化が避けられぬ中古収益物件の場合、定期的な大規模修繕すなわち相応の費用を投じての補修工事が欠かせません。対して期待出来る家賃収入総額の上限は自ずと決まっており、物件購入時の先行投資分の返済プラス収益とのバランスを正しく見極めておかねばなりません。

収益物件として中古マンションの購入に際し、安易にお買い得感すなわち販売価格だけに惹かれての決定から、残念な結果に一直線というケースは潜在的に少なくありません。

ここで求められるのはご自身の居住空間としてではなく、あくまで安定した収益を約束してくれる「施設」としてマンションの価値を見極める眼力です。その上でご自身のこの先数十年のライフプランと重ね合わせ、安全安定経営が期待される物件を最終候補に絞り込んでください。

ライフプラン

経営者感覚を養う

単に収益物件を構えて座っているだけでは、リスクやトラブルと無縁の状況下で安定した家賃収入が届けられる事はありません。経営の二文字が切り離せぬ以上、物件の立地条件を含めての適正な家賃設定を通じ、確実に利益を確保の上で高い入居率をキープせねばならず、これだけでも未経験者にとっては高いハードルに他なりません。

その他現地の管理を一任する業者の選択も、入居者の定着率のみならず、お客様である居住者がオーナーである皆様に抱く印象、すなわちリスクの大小に大きく影響します。

中古マンション経営に際しては、節税対策を含めて合法的に利益を追求する目線、居住者に快適な居住空間を提供するサービス業的な視点など、幾つもの異なる立ち位置で、随時的確な判断からの対応が求められます。

しかるべき専門知識と経験値を有するブレーンとの相互信頼関係の構築など、経営者としての自身の周辺環境の整備もまた、初期段階で欠かせぬ大切な作業の1つです。綿密な事業計画の構築には十分な時間と労力が欠かせません。思い立ったが吉日的な不動産投資への参入は、残念な結果へ一直線のリスクが否めません。

中古マンションを収益物件として確保から経営者として第一歩を踏み出されるに際しては、自らのライフプランと重ね合わせた中長期的な事業計画の構築作業が欠かせません。物件選択時の注意点や管理維持に際して求められる準備など、要確認ポイントも少なくありません。

ガッツポーズ