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中古アパートの経営

アパート経営を検証

居住者やご近所からは「大家さん」と親しみを込めて称される、賃貸物件の一種であるアパートのオーナーもまた、不動産経営者に他なりません。入居者から届けられる家賃収入で、建物の管理全般に必要な費用を捻出しつつ、尚且つ収益を確保出来なければ、アパート経営者として名乗りを上げる意味が見当たりません。

何より自身の大切な不動産を活用して、あるいは新たに先行投資からの経営となれば、よりリスクを回避から確実な収益の確保が叶う、盤石の方程式に基づいた運営が欠かせません。

とりわけアパートの場合、賃貸マンションと比較して入居に際しての規約の内容や制限がそれ程がんじがらめではない、家賃設定も比較的リーズナブルなど、入居者にとってクリアすべきハードルが比較的低い傾向が、特徴として挙げられます。

また建物の規模や構造にもよりますが、家賃を居住者が直接オーナー宅に持参からの領収、あるいは共用部の管理清掃をオーナー自らが対処する事で、専門業者への外注費を抑えるなど、自己所有の物件を直接自己管理するスタイルでの経営も多く見られます。

アパート

アパート特有の入居者募集

移動中に「空室あり」「入居者募集中」の大きな文字に続き、連絡先が記載された張り紙を目にされたご記憶は、全ての方々がお持ちのことでしょう。こうした告知はエントランスがオートロック仕様の賃貸マンションではほとんど見られず、建造構造上アパートと称される集合住宅ならではの風景と言えるでしょう。

もちろん、不動産仲介業者を通じても入居者を募集する事は当然可能ですが、オーナー自らが入居契約を締結から現地対応する経営であれば、外部業者に仲介手数料などを支払うデメリットを回避したいのは当然です。

そしてなにより、仲介業者を通しての入居契約の場合、必要となる所定の書類の書式も多岐にわたるのみならず、入居時の審査など、入居者とオーナー双方にとって神経質にならざるを得ない所定の手順を踏まねばなりません。

入居後の家賃滞納など、最終的にオーナーに及ぶリスクを未然に防ぐ上で重要な審査ですが、オーナーの自己責任から入居の可否を判断するのも選択肢の1つであり、中古アパート特有の入居者募集からの流れとして実践されています。

古いアパート

入居者の相互理解の重要性

入居者の生活空間として、常に風雨に晒され続け、目に見えぬ各施設が酷使され続けるアパートもまた、他の住居物件同様、経年劣化を避ける事は出来ません。何より予期せぬトラブルは時と場所を選ばず、仲介業者を介さず居住者とダイレクトなコミュニケーションを図るスタイルでの経営の場合、居住者からの対応以来あるいは確認相談が届く可能性は24時間常に一定です。

こうした諸々に対し、100%迅速確実な応対は叶わずして当然であり、何よりオーナー自身の負担とリスク軽減の意味からも、一通りのマニュアル的な取り決めを入居者との間で交わし確かめておく姿勢が求められます。

例えば水道周りや給湯機関連の故障の場合はどの業者へ、共用部のトラブルに関しても即日対応は約束し兼ねるなど、互いの立場と事情を相互理解から、歩み寄った上での「約束」を確かめておけば、感情的なトラブルに発展するリスク回避に大きなプラスの効果が期待されます。

こうしたリスク回避の意味でも管理業者の活用がお薦めですが、物件の部屋数や築年数、更には家賃設定から算出される収益を考えた場合、採算ベース度外視となってしまう可能性もあり、冷静な見極めが不可欠です。

ザアパート

経理処理や税金対策

サラリーマン時代であれば、一部高額所得者を除き、いわゆる確定申告に準ずる公的な作業は勤務先に一任で問題無く、定年退職まで確定申告の経験をお持ちでない方々は珍しくありません。

ですがアパート経営となれば、不動産収入を有する存在としての確定申告が義務付けられ、1個人での白色申告となるのか、あるいは税務署にアパート経営を主業務とする個人事業所として申請登録からの青色申告とするのか、更には法人化を視野に入れるかなど、幾つかの選択肢への対応が欠かせません。

こうした必要関連知識については、インターネット上での配信や各種関連書物を通じての閲覧確認が可能ですが、未経験プラス予備知識が僅かな状況では独学が難しいのが現状です。然るべき専門知識を有する第三者への相談から、積極的に疑問点をクリアにする姿勢が望まれます。

何となく賃貸物件を構えて入居者を募り、届けられる家賃を単純に全額収入とは捉えられないのがアパート経営、すなわち「経営」の鉄則です。

経年劣化が避けられぬ入居者の生活空間である中古アパートの経営に際しては、確実な現地対応プラス経営者として為すべき経理処理上の作業双方が欠かせません。全てを自力対応あるいは独学に固執せず、然るべき専門技術や知識を有する第三者との協力体制が無視出来ません。

家計簿