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不動産投資で節税!

不動産投資で所得税の節税

所得税は、所得の金額に対して課税される税金です。所得金額が多ければ多いほど、納める税金が高くなります。所得税の節税は、不動産投資により獲得した不動産所得と、会社などに勤めることで受け取れる給与所得と損益通算することにより可能となります。

損益通算とは、課税計算をする際に各種所得の金額の計算上生じた利益と損失を相殺すること言います。投信を2本持っていて両方換金した場合、片方が損失で片方が利益となっていたら、これらを合算することで課税所得を減額することが可能となります。

つまり、不動産所得が赤字になれば赤字になれば合計所得が少なくなり、確定申告をすることで所得税の還付を受けることができます。

不動産所得は「不動産所得=家賃収入-必要経費」の計算式で算出されます。この場合の家賃収入には駐車場や礼金、香辛料なども含まれます。また必要経費とは、税金や損害保険料、修繕費、減価償却費などがあたります。

減価償却費とは、建物を購入した年に購入金額の全額を費用とするわけではなく、法律で決められた年数に応じて徐々に経費としていく計上方法です。それらの経費を計上し、家賃収入を上回り所得額が赤字となるような場合に節税が可能となります。

日本の場合、所得税は累進課税となっています。家賃収入から必要系を差し引いた額がプラスとなっている場合、その額によっては課税率が上がり、それに応じた税金を支払う必要があります。逆に、差し引きがマイナスであればその額によって所得税の課税率を下げることもできます。

小銭入れ

不動産投資で住民税の節税

住民税は、所得税の納税額を基に算出されます。所得税で申告されたものが地元の税務署から自動的に市区町村役所に送られ、役所の税務課で計算されて毎年6月から7月ごろに明細が送付されてきます。

住民税は所得税のような累進課税ではありませんが、一律で課税所得額の10%が徴収されることになります。よって、所得税が節税できれば住民税も節税することができます。

税務署

不動産投資で相続税の節税

相続税は、所得税と同様に累進課税制度となっています。相続人が相続する遺産額が多くなればなるほど税率が高くなります。財産を現金や証券により相続することとなった場合、時価に対して課税対象であるため金額も高くなります。

それに対して不動産を相続する場合は、時価ではなく「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対しての課税となるので、納める相続税の額が少なくなる傾向があります。

そのため、不動産を購入することは相続税の節税対策として有効と言えます。土地の場合、国税庁により定められた路線価に基づき、路線価の80%程度の評価額となるのが一般です。

例えば、路線価の評価が1000万の土地であれば、相続税での評価額は800万円となります。建物の評価額は一般的には固定資産風邪台帳に記載している固定資産税評価額に基づいて評価され、おおよそ50~.60%で評価されることが多いです。

不動産が投資不動産として採算者に賃貸することで、建物の評価額がさらに30%控除されます。また小規模他地区の特例によって、土地の相続税評価額がさらに減額されます。小規模宅地の特例とは、敷地の種類によって限度面積の部分に対して評価額が減額されることです。

仲良し老夫婦

不動産投資のリスク

不動産投資によって所得税や住民税といった税金を節税できることを紹介しましたが、一方で固定資産税や不動産取得税といった税金がかかることになります。

固定資産税は、固定資産税評価額に1.4%を乗じた金額となります。また不動産を取得した場合、取得する年に不動産取得税もかかります。不動産投資で個人の税金は減らすことはできても、不動産にかかわる税金が増えてしまうという点は押さえておきましょう。

物件の管理や修繕にはお金がかかります。また建物であるため、火災保険への加入が必須となります。これらの管理費や修繕費、保険料などは入居者がいなくても発生するものなので、家賃収入がなくても毎月支払わなくてはならないお金が発生することになります。これらの維持費がマイナスとなり、節税どころではなくなってしまう恐れもあります。

他にも、収益が損失を上回って結果増税となってしまったり、売却の際に多くの税金が発生したりするなどのリスクもあります。せっかく税金が軽減されたとしても、結果として損をしてしまっては意味がありません。きちんと押さえるべき点は勉強し、お金は増やしつつ節税を達成するということを目標において不動産投資を行いましょう。

不動産投資を行うことで、所得税や住民税などの節税につながることもあります。しかし、不動産投資には様々なメリットやデメリットがあり、安易な気持ちで購入しても失敗するリスクが大きくなります。これから不動産投資を始めてみようと迷っている方がいれば、まずはそうした点を理解したうえで始められることをお勧めします。

綱渡り