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不動産投資での物件を見極める方法

経営者としての見極め

私達が自らそして家族の「住居」として不動産を購入する場合と、不動産投資に際しての収益物件を確保する場合では、物件の吟味に際して注目すべきポイント、そして判断基準が異なる部分が少なくありません。

もちろん入居者、すなわち居住者目線での建物自体と周辺環境に関してのチェックなど、見過ごせぬ共通点も数多い一方、あくまで経営者目線で冷静な判断が求められる部分の正しい見極めこそが、投資なる行為の主目的である収益に繋がります。

不動産を購入するに際しては、投資家である皆さんもまた、販売業者のお客様に他なりません。よりお買い得感が大きな掘り出し物、すなわち初期投資が抑えられる出物が魅力的と映って当然ですが、中長期的な収益物件の経営が「線」であるのに対し、選択作業を「お得感」なる「点」で全て捉えてしまうのはお薦めできません。

たとえば最終候補に挙げた2棟のうち、初期投資が大きい方の確保が結果、より大きな収益に繋がる可能性に確信が持てたのであれば、果たしてどちらを選択すべきかは語るまでもありません。但し自己返済能力を超えた過剰な初期投資は論外であり、緻密な事業計画を見据えた上で物件を絞り込んで行かねばなりません。

任せてください

中古物件を購入するに際して

不動産投資に際しては、必ずしも新たに土地を確保から新築するばかりではなく、中古物件を購入から新たなオーナーとしての参入も選択肢です。当然既に入居者がその時点のオーナーが設定した家賃その他の規約に沿って生活しており、何よりもまず徹底的に現状を確認から把握する作業が欠かせません。

中古収益物件が売りに出されている場合、現オーナーの目論見通りの収益すなわち投資効果が得られなかった、その他何らかの理由で手放さざるを得ないなど、販売価格自体が魅力的であったにせよ、その内側に潜むリスクが無視出来ません。

何より突然オーナーが変わる状況は、少なからず居住者の心理面に負の影響が避けられません。これまでの経緯などを未確認のまま、収益アップを目的に僅かな金額だけ家賃を値上げした途端、次々と退去されてしまっては、当初の事業計画自体が吹っ飛んでしまいます。

中古物件の確保に際しては、トラブルやリスクの不安を最小限に抑制から、スムーズにご自身が新たなオーナーとして再スタートが叶う環境であるか否か、この「深い部分」の見極めも重要です。

ザアパート

近未来の周辺環境をチェック

建物も販売価格も魅力的なれど最寄駅から遠過ぎる、あるいは学校や医療機関などの各施設が充実している反面、商業施設だけが近隣に見当たらないなど、いわゆる「惜しい」収益物件は全国各地に数多く点在しています。

現状を多角的に検証する限り、購入にはリスクが否めぬと早々に結論を下す前にぜひ実践いただきたいのが、向こう数年先の周辺地域の開発計画内容の確認です。

現時点で新駅案が内定あるいは確定している、空き地に現在見当たらぬ公共施設あるいは商業施設の建設から、開業予定日が決まっているなどの場合、数年後を基点とした物件経営案が選択肢に加わります。

立地条件が整えば販売価格が急騰するのは全ての不動産に共通する傾向です。初期投資を抑えた状態で確保から、周辺環境が整うまでの最初の数年間は家賃収入を返済に充当し、不動産としての価値が上昇したタイミングを機に、有料収益物件としての経営へと繋げる「二段階経営」も不可能ではありません。勿論事前の十分なリサーチからの慎重な事業計画が不可欠です。

周辺

間取りと立地条件のマッチング

私達が暮らす住宅地域には、多種多様な居住用賃貸物件が混在していますが、ここで不動産投資を始めるに際して見過ごせないポイントとして、地域環境と間取りとのマッチングが挙げられます。

小中学校や医療機関など、公共施設方面が充実する閑静な住宅地域であれば、お子様を含むご家族単位での入居者にとって魅力的な地域と映ります。

対して工業地域あるいはビジネス街に隣接あるいは同化した地域であれば、必ずしも小さな子供を育てる上ではベストな環境とは言えません。仕事中心のライフスタイルの人達にとって交通アクセス面に優れた地域であれば、自ずと入居率のアップが期待されます。

単純に面積に比例しての家賃設定を想定すれば、ワンルームよりも家族向けの間取りの方が、投資家にとっては魅力的に違いありません。ですが当然必要となる先行投資も大きくなり、不動産投資自体が「大きな投資からのより多くの収益を確保」となります。

地域とミスマッチの物件を構えてしまった場合、事業計画上必要とされる入居率を下回ってしまう、居住者が定着しないなどの展開が想定されます。皆さんが準備される収益物件の間取りと地域とのマッチングが見過ごせません。

不動産投資に際しては、収益物件の選択作業が鍵を握る事実は周知の通りです。現状から近未来の周辺環境の変化、地域性と間取りとのマッチングなど、初期投資を抑えるメリットばかりに目を奪われず、中長期的かつ多角的な視点からの吟味無くして成功は有り得ません。

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