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不動産投資の始め方

高利回り物件の罠

広告などでよく見られる高利回り物件とは、一言で言い表すと、投資を行った場合に利益率が高く儲かる物件と言う意味合いになりますが、実際にそうした物件が存在するのでしょうか。実際に利益を上げるには、2つのポイントがあり、ひとつは物件の購入額が安い事、そしてもう一つは収益率が高いという事が挙げられます。

ただし、投資を行う上で注意しておかなければならない事は、リスクと利回りは比例するという事で、投資を行なっていく上で忘れてはならない最低限の法則です。

不動産投資における利回りというものは、満室となった時の年間賃料を不動産価格で割った数字を言いますので、利益率の上限を表すと思っておかなければなりません。

したがって、この利回り率が高ければ高い程に、投資に適した不動産と考える事もできますが、この利回りが高いほどリスクが大きくなる事も良くある話なのです。

利回りは常に満室時の賃料で考えられる為に、実際に同じ規模であっても立地条件によって、空き部屋が多くなる物件と、常に満室になる物件も一緒くたで語られている事に気を付けなければなりません。

美味しい話

不動産投資の始め方

不動産投資の始め方は、まず投資を始める前には、必ず本やインターネット上のサイトやブログなどで、情報収集を行ってください。

なぜならば、こうした不動産価格は、需要と供給で成り立っているところが強く、需要が見込まれる場所は価格が安定しているからです。逆に安値で推移している場所などは、供給過多の場所も多く、安定した運用が見込めない結果となってしまう事も多いのです。

また地域情報にも精通している必要があり、2020年に行われる東京五輪の需要を見込んだ、不動産の値上がりもすでに始まっている場所も見られます。

こうしたリスクを回避する為には、専門の不動産鑑定士に依頼する事で、不動産鑑定評価基準を知る事もできますので、いざという事には活用してみるのもいい方法です。

プロの不動産鑑定士を選ぶ際にも、熟知した経験の長い鑑定士に依頼する事が必要で、不動産鑑定評価には価格だけでは無く、価格を形成している要因の分析なども、詳しく書かれていますので、充分な判断材料として利用する事ができるのです。

やる気

サブリースや一括借り上げシステム

サブリースとは契約のひとつで、不動産会社に物件を貸し出した形にして、その不動産会社が入居者へと転貸するシステムの事を言います。所有者本人が、直接入居者に貸すわけではありませんので、手数料は差し引かれますが、空室や滞納といったリスクが無くなり、入居者との実質トラブルが、所有者に来るといったことはほとんど無いというメリットがあります。

しかし、一定の手数料として、10%から20%ほど差し引かれますので、直接入居者から受け取る家賃と比べてみると、その分利益率は低くなるというデメリットは、仕方のないところでしょう。

個人で入居者との対応を行う場合、付き合いが長くなると、どうしても甘くなってしまう事もありますので、経費は増えますが、そうした経験豊富な管理会社や、不動産会社に仲介を依頼するというのも、失敗しない為の秘訣の一つといえます。

ただし、一方的に任せるのではなく、最低限の利益を得る為の働きかけを怠ってはなりません。特にこうした管理や運営を任せるにあたって、選定には資金調達やローン方法、また管理運営などについても、万全なサポート対策を行ってくれる事も、確認しておきましょう。

古いアパート

初心者の起こしやすいミス

まず新築の物件を購入し、マイホームローンを組んだ上で、これを賃貸物件にした場合、新築ですので家賃を高めに設定でき、新しいので入居者もすぐに確保する事ができるでしょう。

しかし、1年や2年経つと、その物件は既に中古状態になりますので、同じ家賃では借主が現れないという事も考えられます。特に戸建て住宅やマンションの一部屋を投資していた場合、新築効果は最初の入居者だけにある恩恵です。

したがって次の入居者からは家賃を下げなければ、入居して貰えないという事も起こり得る事で、収益が減り予定していた返済額を下回ってしまうという事も起こり得るわけです。

また築年数が増えるにしたがって、修繕費用もかさんできますので、年々利益率が下がる事を加味して、返済計画を行わなくてはなりません。

同様に無理なローンを組むような返済計画は、大変危険なリスクを伴う事にもなります。同時に管理会社に依頼すると、管理費や修繕積立金が必要になる事も、頭に入れておきましょう。

不動産投資の始め方は、借主の間に入る管理会社を入れる事を勧めます。利益優先を考えて、不動産会社や管理会社を使わず自分で管理すると、利益率は高くなりますが、同時に入居者とのトラブルも背負い込む事になります。

恐怖