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不動産投資の失敗

身近に点在する不動産投資の失敗例

例えば私達が何気無く視線を送る、不動産業者の営業所のガラス越しには、多数の「収益物件」と表記された中古物件情報が掲出されています。当然1棟単位の販売である以上、金額も相応で億単位であるケースも珍しくありません。あるいは入居中の賃貸物件の家主すなわちオーナーが突然代わり、管理担当業者から家賃の振込先に至るまで、突然一方的な変更通知を受け取られた経験をお持ちの方もいらっしゃる事でしょう。

こうした事例の全てがそうだとは断言出来ませんが、高額な不動産が入居者を残した状況、あるいは中長期的に空き家同然の状態から売りに出された場合、舞台裏に不動産投資の失敗、もしくは経営維持が困難となった可能性が否めません。

もちろん、この推察だけで不動産投資には不向きな不良物件と判断するのは大きな間違いであり、立地条件や建物の状態など、総合的に判断して十分に優良な物件であるケースも少なくありません。

現在不動産経営をご検討中、あるいは物件を探しておられる方々にとって魅力的と映った場合、前オーナーの「経営」「管理」内容に問題が潜んでいた可能性が想定され、多角的な視点からの冷静な分析と検証作業が求められます。

ショック

求められる起業者、経営者目線

不動産経営を限られたスペースと文字数で推奨する配信には、例えば「座っていれば家賃収入が転がり込み続ける」的なニュアンスが前面に押し出された文言が少なくありません。

確かにオーナー自身が毎月家賃を回収すべく各戸に直接足を運ぶ、汗水流して清掃や修理作業に勤しむ訳ではありませんが、資本主義経済社会に於いて、ここまで都合良過ぎる収入確保は叶わずして当然です。

何より不動産投資すなわち「投資」の二文字が語る通り、最初に相応の金額を一旦注ぎ込み、中長期的な回収並びに返済計画を遂行し続けてこそ、結果として手元に安定した家賃収入が初めて確保出来るのです。

果敢あるいは安易に着手された多くの方々が、失敗という現実と対峙される理由として、不動産投資を始めるイコール起業、そして自己所有物件の管理運営イコール経営という、断じて見過ごしてはならないポイントがお留守だった可能性が否めません。

予算

最初のポイントは物件選択

不動産投資の収益すなわち収入はズバリ、入居者からの家賃収入が基本全てです。投資する物件の部屋数と家賃設定から、継続して全室入居状態すなわち収入の上限の金額が算出出来ますが、ここでこの最高値を基準に事業計画の構築を進めてしまってはなりません。

投資の成否に大きく影響する入居率を冷静に見極め、入居希望者にとって魅力的かつ、投資家である自身の採算ベースをクリアする家賃設定が不可欠です。

更に家賃収入全てを自身が自由に使える訳ではありません。返済に充当する金額、物件の管理に必要な諸費用、その他有事に備えてのプールなど、慎重を期した資金運用計画の構築が欠かせません。

放り出し物の収益物件を、後先考えずにお買い得感だけに飛びつき購入し、いきなり入居者を募ったとしても、期待に応える入居率の確保は叶わず、運良く一旦確保出来た入居者も、程無く退去してしまって当然です。

こうした負のスパイラルに一旦陥った投資物件は空き家だらけが常となり、結果不良物件として格安での売却を強いられる展開が数えきれないほど存在しているのが現状です。

美味しい話

見過ごせぬ管理業務

想定通りに入居者が埋まり、上々のスタートを切る事が出来たと一安心も束の間、次々と退去から空室数が増加するばかりという展開が生じた場合、その原因として建物管理すなわち入居者対応が要改善レベルである可能性が示唆されます。

管理全般を一任している業者の担当者の対応が極端に悪いためすべき定期的な点検あるいは清掃作業がお留守になっているなど、とりわけ普段オーナー自身が実際に自己物件を目視確認していない場合は要注意です。

具体的には高架水槽や貯水槽の清掃作業の数年単位の放置、共用部の照明が切れたまま、居住者の交換依頼も無視、ごみ集積場が極端に不衛生で近隣住民とのトラブルが生じているなど、悪しき事例は少なくありません。

こうした怠慢な管理業者は当然、自社に不都合な現地状況をオーナーの耳に届ける事は無く、知らない間に自らの投資物件が不良物件となってしまえば、その先に待つのは「投資失敗」という結果に他なりません。

不動産投資が結果失敗となってしまう多くの場合、投資家自身がその原因を察知も理解もしていない、あるいは自己物件の現状の確認不足など「単に物件を構えて丸投げ状態」なる共通点が見過ごせません。不動産投資とは、相互信頼関係を構築するに値する不動産業者との、適正な二人三脚での賃貸物件経営です。

家守る