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不動産投資の初期費用は?

不動産投資のフローチャート

不動産投資を行う上でその流れとなるものは、大まかにいうと予算決めから始まり、物件選びを行う上での現地確認も必要で、決定したなら買付を行うというのが始めるまでの大きな流れと言えるでしょう。

一般的に投資を行うには、資金ギリギリまで運用に使うというやり方はいただけません。まず最初に大事な予算からですが、運用に関しては必ず投資によるリスクを伴いますので、どこかに余力を残しておく事が、リスクの低減につながるというものです。

そして物件選びに関してですが、不動産の規模とそのグレード、そして戸建て住宅であるか、マンションやアパートにするのか、さらに新築を選ぶのか新たに建てるのか、中古物件にするのかなどを決めておく必要があります。

物件周辺の要素も大事で、現地確認する事で目に見えない沢山の情報を入手する事ができます。ターゲットがファミリー層であれば、お子さんがいる事を考慮し、小中学校や安全な環境が維持できる場所が良いでしょう。ここまで決めたのなら、資金と予算がわかりますので、どの位の融資額が必要で、どの銀行から融資を受けるかなどを決めるのが一連の流れとなります。

予算

不動産投資の初期費用

不動産投資において、初期費用は基本的な借入金となります。しかし、融資額となる借入金のほかにも、経費が掛かってきますので、余力を残しつつ自己資金を用意しておかなければなりません。なぜならば初期費用とは別に、保険料や税金というものもかかってくるからです。

こうした不動産投資を行っている投資家達の多くは、初期費用を抑える為に不動産販売会社が金融機関と提携している、提携ローンというものを利用する事が多いのです。こうしたローンを利用するメリットは、融資額が高く、物件の購入価額の80%から100%の借入が可能ですので、自己資金が少なくとも投資を行えるという事が挙げられます。

しかし、不動産投資が初めての場合などは、金融機関の審査が厳しくなるケースも多々あり、一定の自己資金を用意しておく必要があります。目安としては、不動産物件の購入価額に対して、初期費用となるものが下限でも1割は必要で、融資の為の自己資金としては1割ないし2割程度は用意したいものです。例えてみると、物件価格が2000万円だった場合、400万円程度は初期投資にかかると思っておく必要があります。

台所

自己資金ゼロの危険性

不動産会社によっては、自己資金ゼロをうたっている場合がありますが、逆に自己資金がゼロだった事で、返済できなくなり、不動産を手放してしまうという例が数多く見られます。よほどの収入が無い限りは、自己資金ゼロは大きなリスクを背負う事になりますので、避けなければならないと言えるでしょう。

不動産の場合は、家賃の変動も比較的少ない為に、安定した利益が得られる事がメリットですが、これは常に満室状態で初めて得られるメリットで、空室が多くなると反対にデメリットとなりますし、戸建てやマンション一室などの投資の場合、入居者が居ないと無収入になってしまいます。

入居者が0であっても、毎月の維持費や管理費、またはローンの支払いがありますので、全ての投資額をローンに頼ってしまう事は、非常に危険だと言わざるを得ません。

株式や債券などの有価証券取引や、FX取引などは、先物取引やレバレッジを掛け過ぎない限り、損失が出たとしてもその場でけりが付きますが、不動産の投資ではそうはいかないのです。ローンの支払いが滞ってしまいますと、最悪不動産は売却され、多くの負債が残る事になります。

主婦

サブリース契約のリスク

万が一、不動産投資において空き家が出ると、ローン返済に支障が出るという事が起こりますが、そのリスクを回避したシステムが、サブリース契約というものになります。その仕組みは所有者となるオーナーが、不動産会社に物件を貸し出すという方法で行われますが、不動産会社は貸主であるオーナーに、保証料という形で毎月決まった額の支払いを行いますので、空き室の心配は無くなります。

不動産会社は借りた不動産を利用して、入居者のを募り家賃を貰う側となりますが、オーナーが受け取る額は、本来の家賃から10%から20%ほど引かれた額となります。安全面と安定性から、このサブリース契約を利用する例が増えてはいますが、30年や35年保証といっても、保証料が支払われるという意味合いであって、新築と同じ家賃をいつまでも保障しているわけでは無いのです。

不動産の欠点は、老朽化にしたがって、家賃を下げなければならない場合もある事で、この契約では2年ごとの見直しなどがありますので、保証賃料が引き下げられるという事も起こってくるわけです。

不動産投資にかかる初期費用は、一定の割合で最低限の必要な額が存在しています。投資で失敗しない為にも、リスク回避を行う事は最も大切な事で、安全で安定した運用を行なっていく為にも、別収入と余分な資金を持っておきましょう。

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