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マンション購入の際の節税

マンション購入による節税効果

マンション購入における節税効果は、融資におけるマイホームローンの負担を下げる効果もあり、ぜひとも理解しておかなければならない方法と言えるでしょう。したがって、この効果を最大限に利用するのも、不動産投資における標準装備のようなものと考えても良いでしょう。

基本的に税金は利益にかかるものですが、日常生活にはあまり必要でないものや、贅沢と考えられるものには高い税金が課せられる事が多いという傾向にあります。しかし、一見贅沢に見えても、社会的に経済を発展させるようなものには、税金が軽減するというシステムも作られており、マイホームなどの不動産の場合には、社会貢献ありと見なされた税金の軽減措置があるわけです。

しかし、その節税効果が最も高いのは、最初の数年程度で、長期にわたって継続するものではありません。また、バブル期においても、節税対策で不動産を購入する話がありましたが、不動産投資の基本は、不動産を利用した賃貸によって収入を得る目的ですので、実際の節税対策にはあまり効果はありません。

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マンションにおける税の優遇措置

節税措置として考えられるのは、遊休地などを利用したアパート建設やマンション建設ですが、遊休地の場合毎年の固定資産税や都市計画税などを、毎年支払わなくてはなりませんが、建物を建てるだけでも節税効果が見込めるのです。

更地と建物が建つ土地には、評価価格に差があり、アパートやマンションは住宅用地として見なされますので、地域によって多少の違いはありますが、更地に比べると約6分の1という大幅な減税になる事は意外に知られていない事です。

更に相続に関する特典もあり、土地は貸家建付地となりますので、相続税評価が約2割も下がるという利点もあります。更地や駐車場と比べて資産価値が低くなり、マンションではさらにその効果が高いものです。

ご存知の通りマンションは同じ土地に、階層に応じた建物が積み重なっていますので、自ずと表価格が下がるわけです。また1階と最上階では、最上階の方が表価格が下がりますので、節税効果があります。マンションを購入した場合、初年度は購入にかかった諸費用と減価償却費を計上する事ができ、住宅ローン控除も利用できます。

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マンション投資での節税

マンション投資での節税は、固定資産税や相続税、所得税にまでいろいろな優遇措置があり、たとえ赤字になっていても他に所得があれば、相殺できるというメリットもあります。

住宅ローン控除も購入後10年間という期間で、年末残高に応じて所得税や住民税からも取り戻せるものですが、これは投資目的でなくとも適応される項目です。

マンション購入を投資目的で考えた場合には、オーナーが事業者として経費を計上する事になりますので、払いすぎた分の所得税と住民税を取り戻せるという意味合いになるわけです。

投資にかかった諸費用と減価償却費を計上できますので、初年度に関して言えば収入による黒字が出ていても、不動産所得がマイナスとなり、所得税と住民税を大幅に減らす事ができますので、かなりの節税効果が期待できます。

2年目以降は購入にかかった諸費用が計上できませんが、それを割いた固定資産税やローン金利、または修繕費や保険料と減価償却費などが毎年計上できることになります。したがってマンション投資を行う際には、数年間の事業収支予測をシミュレーションをしておく必要があります。

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相続税対策の一環として高層マンション

親や親族が一定の財産を持っている場合には、相続税を支払わなければならない事は、誰しもご存知の事でしょう。しかし相続財産全てにかかるのではなく、相続税には基礎控除があり、相続税の課税対象より除外される金額が設定あります。

つまり、その控除額を差し引いた金額だけ払えば良いということです。2017年時点で、この削除額の計算方法は、5000万円+1000万円×相続人の数で割り出す事ができますが、2018年度からこの相続税の法改正が行われ、計算方法も変わってくるのです。

新法の下では、3000万円+600万円×相続人の数と、従来よりも2400万円も引き下げられたお陰で、相続税がもはや他人事では無いという方が、増えていく事になります。現金かそれに換算できる財産が、これ以上の額であれば、相続税がかなり差し引かれる事になり、何も対策を行わない限り逃れる事などで来ません。

しかし、あらかじめ不動産を購入する事で、この相続税を軽減できるのです。実際現金化できる財産を不動産に変えた場合には、土地は市場価格の約8割となり、建物は固定資産税評価額となりますので、建築費の約5割から7割程度に減らす事が可能になります。

マンション購入を節税対策に利用する際は、初年度が一番メリットが高まります。また高層マンションは階層が高くなれば、評価価格が下がって行く為に、50階を上限に階層ごとで高い海藻にあればあるだけ、節税効果も高まります。

空とマンション