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マンションの経営

マンションの経営の仕組み

マンション経営とは投資方法のひとつで、上手くいけば新築のマンション不動産もただで手に入れられるという事もあり、人気の投資方法のひとつだと言えるでしょう。

基本は新築ないし、中古物件の購入に際してローンを組み、この不動産物件を第三者へと賃貸する事で、その家賃収入をローンの返済に充てていこうという方法です。住宅ローンのように購入者が返済して行く方法ですが、賃貸物件として利用しますので、自分の給与から支払うわけではなく、家賃収入での支払いになりますので、初期投資にかかる費用以外は、基本的に費用が掛からないという事になります。

したがって、自分たちが住む住宅があり、マンションローンを組む事さえできればこうした投資が簡単にできるとあって、こうした投資目的のオーナーが増えて来ています。

住宅ローンの支払い完了後にはこれまでローンの支払いに充てていた家賃収入がそのまま本人の収入となってきますので、老後の貯えにも利用して行けるというメリットもあります。また、ローンを組む事で節税にもつながるといった利点もあるのです。

空とマンション

マンションの経営、成功のコツ

マンションの賃貸経営では、ローン自体を家賃で支払いますので、贅沢な資金が無くとも始められるという面があり、こうしたオーナーがマンションを買い増ししていく傾向が高いのは、こうした利便性があるからなのです。

経営成功の秘訣は、まず物件にどのようなメリットがあるかが重要な要素で、保有しようとする物件探しの判断基準となります。まず立地が良い事は必須条件で、いくら安く購入できたとしても、田舎町で辺鄙な場所に建てられたマンションは、あまり借り手が見つからないという事が考えられます。

一般的に住まいを見つける場合には、家族の通勤や通学または、買い物に関する利便性が重要な項目で、歩いて10分以内に公共の交通手段があるというのは、最低条件と言えるのではないでしょうか。

更に、周囲にはスーパーやコンビニ、もしくは金融機関があるのが大事で、お子さんらがいる事も想定して、小中学校も近辺に無ければなりません。また独身者をターゲットにするならば、ワンルームマンションが利点が多く、繁華街周辺や大学などの教育機関が多い場所、またはビジネス街もその狙い目となります。

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マンションの経営のメリット

マンションの経営のメリットは、マイホームローンが組める環境であれば、家賃をローン返済に利用できますので、返済による圧迫も無く不動産物件を所有する事ができるという面でしょう。もちろん家賃が多ければ多いほど、支払いが楽にはなりますが、考え方としては家賃で支払える額のローンを組む事も必要です。

税金の面では、確定申告で還付金請求をすると会社員の年末調整のように、納めた税金が多い場合には、お金が戻ってきますので、確定申告は忘れずに行います。マンション経営においては、支払いにかかるローンの利息分や経営にかかった維持費や修繕費なども、経費とみなされる場合がありますので、還付金が戻る事が多いのです。

還付金額については、所有者の収入や不動産物件の内容、ローンに掛かる利息や家賃と契約状況によっても異なってきますが、物件1つに付き10万円や20万円ほど変換される事もあり、ちょっとしたお小遣い程度になります。

またマンションの購入に際して、入らなければならない保険に、団体信用保険への加入が義務付けられていますが、万が一の場合相続税も優遇されているという面もあります。

グッド

マンションの経営のデメリット

マンション経営を行うオーナーには、いくつもの物件を抱え年間数億もの収益を上げるという、強者も存在しています。しかし、その実情はほとんどローン返済で消えている場合が多く、実際に利益を得ているのは、融資を行っている銀行という事もあります。

ローンを組むにあたって、新築の不動産物件というものは、意外に融資を受けやすいという傾向があります。しかし、中古物件と違い、新築の場合は販促費用が含まれている為に、実際の市場価格よりも設定が高めという事が挙げられます。

またローンの組み方によっては、数年後から返済額が増えていくという事もあり、家賃収入だけではローンを返済できないという事も出て来る事もあります。

現在はデフレという事もあり、金融機関の金利が安く借りる側としては、大きな恩恵がありますが、今後インフレが進んでいくと、金利上昇によって利息額が増えていくという事も予想されますので、変動金利ではなく固定にする事をお薦めします。

また空室が埋まらず、家賃収入が入ってこなくても、ローンの支払いを行わなくてはなりませんので、余裕を持った運営が必要となります。

マンションの経営のポイントは、まずは立地と交通接近条件、そして築年数と将来的な修繕費用も加味しておかなければなりません。万が一家賃による収入が途絶え、支払いが滞っても、対処方法を考えておきましょう。

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