!シェアご協力下さい!

マンション投資のリスク

マンション経営の利回りについて

不動産物件広告に記載されている「利回り」はあくまでも「想定利回り」あるいは「表面利回り」という、経費分を差し引いていない利回りです。しかも1年間ずっと満室だったらという条件で計算してあります。

マンション経営は経費が意外とかかります。管理費や、設備類の買い替え費用の他にも空き室の分は収入がないのです。また、空き室があれば、不動産屋に貸出し物件として登録してもらい、入居が決まれば決まったで鍵の付け替えなどの費用も必要です。

大家さんの中には、100万円投資したら200万円取り戻してやっとトントンと言う人もいます。それくらい経費がかかる投資と思っておきましょう。

家とお金

不動産市場は在庫供給過剰気味

不動産市場は物件の方が人間よりもずっと多いのが現状です。余程立地が良い所でないと空き室が増えて利益がでないところが増えています。

しかも物件の設備は徐々に疲弊して最寄り駅への駅までが遠かったり、最寄り駅周辺が栄えていない場合は残念ながらどんなにお買い得な価格に感じても、買ってはいけません。儲からないばかりか、損をします。

特にローンを組んで買おうとか、保険金で残ったローンを返済する計画で、生命保険の終身タイプの生命保険に加入する場合も、借金しているのとのと同じです。負の財産は極力残さないのが、親の務めと覚えておきましょう。

移民でも受け入れない限り、日本で住宅の需要が増えることは今後ないのです。

ダメ!

元本割れの実態

投資の世界では、「1つ籠にいくつも卵のせない」という言葉は有名です。ところでローンを借りてまで投資するわけでないにせよ、不動産投資は多額の投資になります。

しかもそれがうまくいかなかった場合、売却を決心するときには自分が買った値段よりも安い値段しかつかないなど、元本割れしてしまう可能性があります。

野口かなしい

ライフスタイルの変化に対応しきれない

数百万で売りに出されているような投資用物件が、今の消費者の賃貸物件ニーズにマッチしているかどうかも大事なポイントです。

若い独身向け住宅だったのは15年前。今や、デザイナーズマンションでは飽き足らず、自分好みに壁紙など張替られるなどカスタマイズできる物件が人気です。

また、シェアハウスも新築で作っている会社もあります。そうした魅力的な物件と競合して、借主さんの気持ちをゲットするには、立地の他にも+αが必要です。

家々

これからの不動産経営は一層難しさを増す

かつては大学が郊外へ郊外へ広いキャンパスを求めて進出していましたが、逆に今は少ない学生が憧れの都会暮らしを実現させるべく、都心回帰しています。それまで郊外へ進出してきた学生を受け入れていたアパート経営者は、たまったものではありません。

そうした、大きな人口がぼこっと日本全国で急カーブで減っていく中で、要介護の老人ばかりが増えていくのがこれからの日本です。首都圏の老人が増えすぎるから、地方の受け入れられそうなところへ「移転」させるという案が出て物議をかもしました。そうなったら、老人たちが住んでいたアパートはだれが住むようになるのでしょうか?

結局、少子高齢化は人口減という結果に収束します。移民を受け入れる気も政府にはなさそうですし、他国の人にとっても、日本は魅力的な移民先ではないでしょう。そんな環境の中で、なけなしの数百万を不動産に投資するのは、値段が下がると分かっているものに投資して、年利に換算したら経費がかさんでちっとも手元にお金が残らない、ということになりかねないのです。

超高層マンション