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アパートの投資

アパート投資の基礎知識

リスクマネジメントという言葉がありますが、これは日本語で危機管理という事になります。何事も経営を行っていく上では様々なリスクがありますが、その危機を回避しながら上手く経営を行っていかなければなりません。

アパートやマンション経営といっても、本来は経営そのものが目的では無く、投資目的や節税対策で行う場合も多いのです。土地をいくら沢山所有していても、実際空き家や空き地などを抱えていては、固定資産税や都市計画税などの税金の支払いは大変な苦痛となり、切り売りするという事も良く聞く話です。

こうした、遊んでいる土地を有効利用する為に投資を利用するのも地や建物の維持を行う上で有効な方法であり、上手くいけば資産を増やす事にも繋がるというわけです。空き地を利用して賃貸用のアパートなどを立てた場合、この賃貸による家賃収入というのは不動産所得となりますので、通常の株式の収益などとは税金面で異なっているのです。

この所得は累進課税によって課税されますので、節税面も高くなります。実際の管理業務は不動産会社に任せる事になりますので、経営と言ってもあまり行う事は少ないと言えるでしょう。

初心者

アパートの投資方法

アパートの投資方法は所有している土地を活用して建築する、または土地と不動産両方を用意し、この不動産物件を賃貸目的で利用する事により収益を得ようとする投資方法です。この場合、初期投資として建築物の建設や土地を購入しなければなりませんが、その資金となるものは、銀行などの金融機関による融資となり、ローンを組む事になります。

つまり、このローンの支払いに利用されるのが賃貸による収益で結果的には初期投資だけで、ほとんどの収益をローンに当てる事ができるわけです。その収益となるものは基本的に相場賃料での年間賃料で、最高収益は満室での収益となりますので空き室が出た場合は損失となります。

また運営を行なっていく上でのコストには、毎年の税金として固定資産税や都市計画税がかかり、賃貸管理費と共用部光熱費、清掃費用や原状回復費、また入居者募集費用や火災保険などもかけておかなければなりません。銀行などの金融機関に融資を受けているのであれば、ローン返済額のシミュレートも必要で、計画的に返済を行なっていくには必要な方法と言えます。

ポイント

土地活用で税金対策

自分の土地がある場合には、固定資産税や都市計画税が毎年掛かってくるという事もあり、せっかく親から譲り受けた土地が大きな負担として毎年のしかかってくる事になります。マンションやアパート経営は土地の活用に利用できるだけではなく、毎年のしかかる税金の対策方法としても利用できるという事になります。

遊休地の活用のメリットは経営による土地活用によって、その地域や社会の活性化にも繋がり、一つの社会貢献といえます。また、更地にアパートを建設する事でその空き地の評価額が下がる事に繋がりますので、相続税の節税対策となる事も覚えておきましょう。

近年では年金問題のこともあり、今後の老後を考えて備えておきたいのが私的年金です。アパートへの投資は長期的に安定した収入が得られる方法とも言えるため、ローン完済後には家賃収入をそのまま年金代わりとして受け取る事ができます。

また築年数の古いアパートが建っている場合も、低金利のこの時期を利用するという事も考えられます。新築は税金面でもメリットがあり、入居者も確保しやすいと言えますし、地域の利便性さえ有していれば、狭い敷地であっても経営可能と言えるでしょう。

笑うおじさん

アパート投資のデメリット

建築方法が一般的な木造アパートの場合、管理をきちんと行っていないと耐用年数が短くなるという事も考えられますので、定期的な点検は必ず行っておく事も大事な事です。

また、立地条件は建物のグレードよりも影響が高く、郊外や地方または周辺環境も考慮しておく必要があり、これらの要因は賃貸需要の弱さを露見する事にもなり、高いリスクと考えなければなりません。

同時に老朽化は、入居者の安全を確保するうえでも必ず考慮しておかなければならない項目で、法的にも処罰の対象となり得ますので対処法を考えておかなければなりません。そうした老朽アパートでは耐震性に問題がある事も多く、天災はいつ起こるとも限りません。

天災が原因で老朽アパートが倒壊するなどし入居者がケガを負った時には、場合によってオーナーの責任が追及される事にもなり負けないからです。そしてこの状態で相続が発生してしまうと、引き継ぐ相続人に多大な負担をかけてしまう事にもなり、最悪守ってきた土地の売却に繋がる事も予想されるのです。

アパートの投資はマンション一棟を建てるよりもかなり安く建てる事が可能ですが、木造建築では耐久性に難がある場合も多いものです。しかしうまく活用して行く事で大きな税金対策にもなり、老後の資金としても役立ちます。あなたもぜひ、アパートへの投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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