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不動産投資の利回り

不動産投資利回り

現在比較的安心できる投資方法として考えられている不動産投資ですが、利回りが良いなどと良く見聞きする言葉だと思います。簡単に考えてみても利回りが良ければ、利益が多く得られますので非常に魅力的なものと思えますが、実際にはそう簡単にはいきません。

そもそも不動産投資利回りとは、その不動産が満室となった時の、年間賃料を不動産の価格で割った数字という事になります。これは表面利回りやグロス利回りとも言われる投資利回りの事で、一見この利回りが高ければ高いほど、利益率が高く有利に思えます。

しかし、本来の投資という観点から考えると、この有利と思える利回りが、リスクにつながっていると考えなければなりません。一般的に投資は、大きな利益を得ようとする場合、リスクとは反比例になる事はご存知でしょう。

不動産投資では長期の運用方法であれば、インカムゲインを求める事になり、それが家賃収入という事になります。同じ100万円の収入が見込める物件において、一つは都心にあり、もう一つは郊外にあると考えた場合に、同じ利回りであっても需要の違いで、満室率が変わってくる為に郊外の物件では、大きなリスクが存在する事が予測されます。

家比べ

キャップレート

キャップレートとは、還元利回りとも呼ばれているもので、収益還元率や期待利回りと呼ばれるものと同じものです。一般的に使われる不動産利回りが、満室時の年間賃料を不動産の購入価格で割っていたのに対して、キャップレートではより現実的な数値を算出する方法として、不動産業界で使われているものです。

正しい想定年間賃料は、満室時年間賃料となる貸室賃料収入や駐車場収入、そして共益費収入とその他収入を合わせて、そこから実質の空室と予想される貸倒損失想定額を差し引いたものとなります。

この想定年間賃料を割り出す事で、より現実的な利回りというものを算出できる事になるわけです。さらに純粋な利回りを出す為に、この想定年間賃料から、想定年間費用を差し引く事で、償却前営業利益を計算する事ができますが、想定年間賃料は、固定されていますので、簡単に計算する事ができるでしょう。

想定年間賃料は維持管理費と固定資産税や都市計画税、そして損害保険料とその他費用を合わせたものです。この想定年間賃料から、想定年間費用を差し引いたものが純粋な償却前営業利益となるもので、これを不動産の購入価格で割る事で現実に近い不動産投資利回りを割り出す事ができるわけです。

予算

不動産投資信託

不動産投資信託とは、J-REITと呼ばれるもので、投資信託の一種だと考えて間違いありません。J-REITの仕組みは、一般の投資信託と同じ様に、個人投資家などから集めた資金によって、オフィスビルや商業施設またはマンションなど、複数の不動産物件を購入する事で、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資方法を取っている商品なのです。

このJ-REITのシステムでは、信託によって集められた資金を、J-REIT側が運用して行く事になりますが、法律に基づいた不動産投資法人と呼ばれる会社の様な形態を取っています。

J-REITでは、実質の資産運用の業務は運用会社で行われており、資産保管の業務は個別機関である資産保管会社が運営管理を行っています。そして、一般事務は事務受託会社にそれぞれ委託されており、万が一のことがあっても資産が確保されていますので、投資家の安全面の保全も万全というわけです。

基本的な運用会社の役割は、投資する不動産の選定や賃貸における条件などを、戦略的に決定しつつ、財務戦略を立案する事で必要な資金を調達します。

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J-REITのしくみ

J-REITの不動産投資信託では、信託では特有の解約に応じない、クローズドエンド型という仕組みを用いているのが大きな特徴と言えるでしょう。これは不動産市場における、流動性の確保の為に行っている一種の仕様のようなもので、クローズドエンド型の商品は、基本的には中途解約する事ができないのです。

しかし中長期の投資を目指している方にとっては、デメリットにはなりませんし、比較的安定した不動産投資利回りが約束される事にもなります。不動産投資信託ではメリットも多く、少額からでも購入できますので、我々一般人であっても気軽な投資を行う事ができるのです。

また、複数の不動産への分散投資が可能ですので、同時にリスクも分散させる事ができる事になります。不動産の専門家により運用されていますので、安心と安全があり法人扱いですので、収益のほとんど分配される仕組みがあることで、一定の利益が保証されている事にも注目できる部分です。

不動産投資利回りは、一般的な広告の利回りを見るのではなく、現実性に近い収益還元率や期待利回りを見なければなりません。個人で不動産経営を行う事に不安があれば、不動産投資信託などを利用する事で、安定した利益が得られます。

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